Urmărirea silită asupra bunurilor debitorului – Despre bunurile imobile care pot fi urmărite

Tematică: Executare silită

Urmărirea silită imobiliară este o formă de executare silită indirectă prin care se valorifică bunurile imobile aparținând debitorului, în vederea realizării drepturilor creditorului. Această formă de urmărire silită este reglementată de art. 813-863 din Noul Cod de Procedură Civilă, această reglementare amănunțită purtând amprenta noului sistem de publicitate imobiliară, bazat pe Cartea Funciară, astfel încât să fie asigurată consolidarea proprietății imobiliare și securitatea creditului ipotecar. În ceea ce privește obiectul urmăririi silite imobiliare, aceasta este reprezentat de bunuri imobile, sediul materiei fiind art. 813-818 din Noul Cod de Procedură Civilă.

Așadar, pot forma obiectul urmăririi silite imobiliare, în primul rând, bunurile imobile prin natura lor, astfel cum sunt enumerate de art. 537 din Codul Civil, precum și bunurile imobile prin destinație, respectiv acelea care, prin natura lor, sunt bunuri mobile, dar pe care, dată fiind destinația dată de proprietar, legea le consideră bunuri imobile. Astfel cum s-a arătat în literatura de specialitate, bunurile imobile care fac parte din această categorie nu pot fi urmărite decât odată cu bunul imobil prin natura lui căruia îi sunt atașate.

Totodată, pot fi urmărite silit bunurile imobile prin determinarea legii, respectiv dreptul de uzufruct asupra unui bun imobil, dreptul de superficie și dreptul de servitute, însă acest din urmă dezmembrământ al dreptului de proprietate poate fi urmărit silit numai odată cu fondul dominant căruia îi profită. Celelalte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, uzul și abitația, nu sunt susceptibile de urmărire silită, întrucât acestea, potrivit legii, nu pot fi înstrăinate, acest fapt având drept consecință și insesizabilitatea lor.

Bunurile înscrise în Cartea Funciară pot fi urmărite pe imobile în întregimea lor, iar construcţiile ce formează o proprietate distinctă de sol, drepturile privitoare la proprietatea pe tronsoane, pe etaje sau pe apartamente, precum şi orice alte drepturi privitoare la bunuri pe care legea le declară imobile se pot urmări în mod separat. În mod excepțional, sunt supuse urmăririi silite, odată cu imobilul înscris în Cartea Funciară, şi orice alte lucrări autonome sau adăugate, potrivit Codului Civil, chiar dacă acestea din urmă nu sunt înscrise în Cartea Funciară la data începerii urmăririi.

În temeiul art. 815 din Noul Cod de Procedură Civilă, urmărirea silită imobiliară se întinde de plin drept şi asupra bunurilor accesorii imobilului, prevăzute de Codul civil, precum şi asupra fructelor şi veniturilor acestuia. În ciuda faptului că bunurile accesorii nu pot fi urmărite decât odată cu imobilul, fructele imobilului pot fi urmărite distinct, fie prin urmărirea fructelor neculese și a recoltelor prinse de rădăcini, în cazul fructelor naturale și industriale, fie prin urmărirea veniturilor generale ale imobilelor sau prin poprire, în cazul fructelor civile.
Pot forma obiect al urmăririi silite, de asemenea, bunurile imobile aflate în patrimoniul debitorului și asupra cărora acesta are un drept real susceptibil de a forma obiectul urmăririi. În acest sens, nu se pot urmări silit pentru datoriile debitorului imobilele asupra cărora acesta exercită o posesie sau doar simplă detenție precară.

Întrucât, cu excepția actelor frauduloase, mișcarile intervenite în patrimoniul debitorului sunt opozabile creditorilor, nu se pot urmări bunurile imobile care nu mai aparțin debitorului la data începerii urmăririi silite. Totuși, prin excepție de la această regulă, pot fi executate silit și anumite bunuri imobile care la momentul începerii executării silite nu se mai află în patrimoniul acestuia, și anume în ipoteza în care creditorul se bucură, potrivit legii, de un drept de urmărire a imobilului urmărit.

Având în vedere că urmărirea silită imobiliară este o formă de executare silită indirectă, obiectul acesteia este reprezentat de bunuri imobile sesizabile din patrimoniul debitorului, sens în care, art. 813, alin. (4) din Noul Cod de Procedură Civilă prevede că nu sunt supuse urmăririi silite imobilele declarate neurmăribile în cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege.

În ceea ce privește restricțiile instituite de lege în această materie, executarea silită indirectă imobiliară nu poate fi declanșată înaintea celei mobiliare atunci când se urmărește:

• Realizarea unor creanțe a căror valoare nu depășește 10.000 lei;
• Imobilul unui minor sau al unei persoane puse sub interdicție judecătorească.

Totodată, legea impune o anumită ordine de urmărire între bunurile imobile ale debitorului în cazul creditorului ipotecar și al creditorilor ale căror creanțe s-au născut în legătură cu o anumită diviziune a patrimoniului debitorului, autorizată de lege.

Menționăm, în final, că dispozițiile legale care reglementează incidentele care împiedică, sting sau amână executarea silită sunt aplicabile și în cazul urmăririi silite imobiliare.